8月17日央行宣布實(shí)施LPR機(jī)制改革，8月25日，央行再度發(fā)布公告，就住房貸款如何適應(yīng)LPR機(jī)制作出了詳細(xì)說(shuō)明。下面和眾易居裝修網(wǎng)的小編一起了解下。

央行表示，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。

具體內(nèi)容如下：

1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

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2、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

3、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

4、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

5、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

6、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

7、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

8、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

央行負(fù)責(zé)人答六問(wèn)

隨后，央行在官網(wǎng)上還發(fā)布了一則中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問(wèn)，詳情如下：

1、公告發(fā)布的背景是什么？

個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。

2、改革后個(gè)人住房貸款利率如何定價(jià)？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

3、確定定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，相應(yīng)期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

4、什么是利率重定價(jià)？

利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

5、對(duì)于居民家庭有什么影響？

公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6、何時(shí)實(shí)施？

2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

專家解讀

針對(duì)這項(xiàng)政策，多位房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)進(jìn)行了詳細(xì)解讀：

1、短期來(lái)看極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)客戶購(gòu)房成本將有所上升，但對(duì)絕大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)影響不大

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，根據(jù)這個(gè)調(diào)整規(guī)則，暫時(shí)以8月20日發(fā)布的首期新LPR計(jì)算，10月8日后新發(fā)放的住房個(gè)貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%；

此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來(lái)的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。

簡(jiǎn)單對(duì)比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來(lái)講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購(gòu)房成本將有所上升。

不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月份也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個(gè)城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時(shí)，最近幾個(gè)月來(lái)，無(wú)論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢(shì)。

因此，李萬(wàn)賦認(rèn)為，央行根據(jù)LPR新基準(zhǔn)進(jìn)行的房貸利率調(diào)整，其指向性非常明顯，就是堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。從短期的實(shí)際利率水平來(lái)看，它僅會(huì)對(duì)極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，影響不大。

2、日后首套房貸利率有降低的可能

如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)按照貸款市場(chǎng)看，首套房貸利率過(guò)高，大部分執(zhí)行的利率都在5.39%以上，從政策預(yù)期看，首套房利率后續(xù)有降低的可能。

李萬(wàn)賦則認(rèn)為，首套房房貸最低利率確有下調(diào)可能，但實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。

3、全國(guó)二套房房貸利率全面提升，樓市調(diào)控趨嚴(yán)

如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹表示，從短期來(lái)看，整個(gè)定價(jià)機(jī)制發(fā)生變化之后，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控變得更嚴(yán)。

諸葛找房副總裁苑承建也表示，全國(guó)二套房房貸利率全面提升，而且未來(lái)一段時(shí)間，二套房利率可能會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。

4、房貸新規(guī)意在引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)

楊芹芹表示，LPR改革是今年新推出來(lái)的一個(gè)機(jī)制，主要是為了推進(jìn)利率市場(chǎng)化。傳統(tǒng)的降息方式比較像“大水漫灌”，后遺癥相對(duì)較多，而LPR改革，屬于具有引導(dǎo)性的“變相降息”， 既能降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，又不會(huì)讓資金違規(guī)流向樓市。

交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，利率新政有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現(xiàn)了不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的意圖。

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